Como calcular o financiamento imobiliário: SAC x Price, TR, seguros e o que o banco não destaca
A conta da parcela em SAC e em Price, taxa efetiva contra nominal, TR, seguros MIP e DFI, taxa de administração e CET, com exemplo de 30 anos.
Abrir a financiamento imobiliário sac x price
Financiar um imóvel é a maior conta que a maioria das pessoas faz na vida, e ela cabe em quatro passos. Este guia mostra os passos; para o número direto, use a calculadora de financiamento imobiliário.
Passo 1: quanto vai ser financiado
Valor do imóvel menos a entrada. Os bancos do SFH costumam financiar até 80% (às vezes 90%) do valor de avaliação, que pode ser menor que o preço combinado. O FGTS pode compor a entrada.
Passo 2: a taxa mensal
A proposta traz uma taxa ao ano. Se ela é efetiva, a mensal é (1 + taxa)^(1/12) − 1: 10% ao ano viram 0,7974% ao mês. Se é nominal, divide-se por 12: 10% viram 0,8333% ao mês, o que dá 10,47% efetivos ao ano. A diferença parece pequena e não é: em 30 anos são milhares de reais. Leia na proposta qual das duas está escrita.
Passo 3: SAC ou Price
SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é o saldo dividido pelos meses restantes, fixa. Os juros são o saldo vezes a taxa mensal, e caem todo mês. A parcela começa alta e termina baixa.
Price: a prestação é fixa, calculada pela fórmula PMT = saldo × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1). No começo quase tudo é juros; a amortização cresce aos poucos.
Exemplo: R$ 240.000 a 10% efetivos ao ano em 360 meses.
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | 666,67 + 1.913,79 = R$ 2.580,46 | R$ 2.030,14 |
| Parcela no mês 120 | R$ 1.947,85 | R$ 2.030,14 |
| Última parcela | R$ 671,98 | R$ 2.030,14 |
| Juros no total | R$ 345.439,19 | R$ 490.849,06 |
| Total pago | R$ 585.439,19 | R$ 730.849,06 |
A Price custa R$ 145.409,87 a mais em troca de uma primeira parcela R$ 550 menor. Se a parcela do SAC cabe em 30% da renda, ele quase sempre vence. A Price faz sentido quando a renda vai crescer e a parcela inicial do SAC não cabe hoje.
Passo 4: o que entra além dos juros
- TR: corrige o saldo devedor antes dos juros, todo mês. Fica em zero em muitos meses e sobe com a Selic. Simule com zero e com um valor pessimista.
- Seguro MIP: morte e invalidez, percentual sobre o saldo, mais caro quanto maior a idade do comprador mais velho.
- Seguro DFI: danos ao imóvel, percentual sobre o valor do imóvel.
- Taxa de administração: valor fixo por mês, em geral R$ 25.
Tudo isso entra no CET, o custo efetivo total que o banco é obrigado a informar (Resolução CMN 3.517/2007). Compare propostas pelo CET, não pela taxa de juros.
O que fica de fora
ITBI e registro (uns 4% a 5% do imóvel, à vista), avaliação, e as amortizações extras com FGTS a cada 2 anos, que no SAC reduzem todas as parcelas seguintes.
Como conferir a proposta
- Ache a taxa e confira se é efetiva ou nominal.
- Refaça a primeira parcela: no SAC, saldo ÷ meses + saldo × taxa mensal.
- Some MIP, DFI e administração e compare com a parcela da simulação.
- Compare o CET das propostas; a diferença entre bancos costuma estar nos seguros.
Este guia não substitui a leitura do contrato nem um corretor ou advogado.