Calculadora de ganho de capital na venda de imóvel
Calcule o imposto de renda sobre o lucro da venda de um imóvel: custo de aquisição, fatores de redução FR1 e FR2, redução pelo ano de compra, isenções do único imóvel e do reinvestimento e o prazo do DARF.
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Resultado
Imposto sobre o ganho de capital
R$0,00
Isento.
| Valor da venda | R$ 0,00 |
|---|---|
| Custo de aquisição | −R$ 0,00 |
| Ganho de capital | R$ 0,00 |
- Não houve ganho: o valor líquido da venda não passa do custo. Não há imposto, mas a venda entra na declaração anual.
- Contamos o mês da compra e o mês da venda como meses inteiros nos fatores FR1 e FR2; o programa GCAP da Receita pode contar um mês a menos, o que muda a base em menos de 1%.
tabelas de 2026 · revisado em 25/09/2026
Como calculamos
- Ganho = valor da venda − corretagem paga pelo vendedor − custo de aquisição (com benfeitorias declaradas). Se der negativo, não há imposto.
- Isenções, nesta ordem: venda de até R$ 35.000,00 (Lei 9.250/1995, art. 22); único imóvel vendido por até R$ 440.000,00 sem outra venda em 5 anos (art. 23); imóvel adquirido até 1969 (redução de 100%); todo o valor aplicado em outro residencial em 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39).
- Redução pelo ano (Lei 7.713/1988, art. 18): de 5% para 1988 até 100% para 1969, nada para compras a partir de 1989.
- FR1 = 1 ÷ 1,0060m1, com m1 = meses de janeiro de 1996 (ou do mês da compra, se depois) até novembro de 2005. FR2 = 1 ÷ 1,0035m2, com m2 = meses de dezembro de 2005 (ou do mês da compra, se depois) até o mês da venda (Lei 11.196/2005, art. 40). Contamos o mês inicial e o final.
- Base = ganho × (1 − redução pelo ano) × FR1 × FR2 × (1 − fração reinvestida).
- Imposto: 15% até R$ 5.000.000,00, 17,5% até R$ 10.000.000,00, 20% até R$ 30.000.000,00, 22,5% acima (Lei 8.981/1995, art. 21). DARF até o último dia útil do mês seguinte.
Não entram: venda a prazo (imposto proporcional a cada parcela), imóvel recebido por herança ou doação com valor de mercado, imóvel rural (regra própria pela terra nua), permuta, venda por não residente e a atualização opcional de valor da Lei 14.973/2024.
Fontes e tabelas usadas
- Ganho de capital na venda de imóvel: alíquotas, fatores de redução e isenções: Lei nº 8.981/1995, art. 21 (alíquotas progressivas, na redação da Lei nº 13.259/2016, e prazo do DARF); Lei nº 11.196/2005, arts. 39 (isenção por reinvestimento em 180 dias) e 40 (fatores de redução FR1 e FR2); Lei nº 9.250/1995, arts. 22 (bens de pequeno valor) e 23 (único imóvel até R$ 440 mil); Lei nº 7.713/1988, art. 18 (redução pelo ano de aquisição até 1988) (fonte oficial)
Última revisão desta calculadora: 25/09/2026. Achou um erro? Conte para nós.
Exemplo resolvido
Apartamento comprado em março de 2010 por R$ 300.000,00 e vendido em setembro de 2026 por R$ 500.000,00, com R$ 30.000,00 de corretagem paga pelo vendedor. Não é o único imóvel e não haverá reinvestimento.
| Etapa | Conta | Valor |
|---|---|---|
| Valor líquido da venda | 500.000 − 30.000 | R$ 470.000,00 |
| Ganho de capital | 470.000 − 300.000 | R$ 170.000,00 |
| FR1 | compra depois de nov/2005 | 1,0000 |
| FR2 | 1 ÷ 1,0035199 (mar/2010 a set/2026) | 0,4989 |
| Base de cálculo | 170.000 × 0,4989 | R$ 84.818,57 |
| Imposto | 15% × 84.818,57 | R$ 12.722,79 |
| Alíquota efetiva sobre o ganho | 12.722,79 ÷ 170.000 | 7,48% |
| DARF vence em | último dia útil do mês seguinte | 30/10/2026 |
Se fosse o único imóvel do vendedor, com venda de até R$ 440.000,00 e sem outra venda em 5 anos, não haveria imposto. Se ele aplicasse os R$ 500.000,00 em outro residencial em 180 dias, também não.
Perguntas frequentes
O que entra no custo de aquisição?
O valor que está na sua declaração de bens: o preço pago, mais ITBI, escritura, registro e corretagem que você pagou na compra, mais reformas e benfeitorias com nota fiscal que você foi acrescentando ao valor declarado. O que nunca foi declarado não pode ser somado agora. O custo não é corrigido pela inflação: a compensação vem pelos fatores de redução.
O que são os fatores FR1 e FR2?
Reduções do ganho que crescem com o tempo de posse (Lei 11.196/2005, art. 40). FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevado ao número de meses entre a compra (ou janeiro de 1996, se anterior) e novembro de 2005. FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005 (ou a compra, se posterior) e a venda. Um imóvel comprado em 2010 e vendido em 2026 tem cerca de metade do ganho eliminada pelo FR2. Imóveis comprados até 1988 têm antes uma redução extra pelo ano de aquisição (Lei 7.713/1988, art. 18), de 5% para 1988 até 100% para 1969 ou antes.
Quais são as isenções?
Três principais. Único imóvel: se é o único que você tem, foi vendido por até R$ 440.000,00 e você não vendeu outro nos últimos 5 anos, o ganho é isento. Reinvestimento: imóvel residencial cujo valor de venda você aplica em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, uma vez a cada 5 anos; se aplicar só parte, a isenção é proporcional. Pequeno valor: venda de até R$ 35.000,00.
Qual é a alíquota?
Progressiva sobre o ganho já reduzido: 15% até R$ 5.000.000,00, 17,5% na parte entre isso e R$ 10.000.000,00, 20% até R$ 30.000.000,00 e 22,5% acima (Lei 8.981/1995, art. 21). Para a maioria das vendas vale só a primeira faixa.
Quando e como pagar?
Por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, gerado no programa GCAP da Receita, que depois exporta para a declaração anual. Na venda a prazo, o imposto é pago proporcionalmente a cada parcela recebida. Não é somado ao IR da declaração: é tributação definitiva.
E se o comprador financiou ou usou FGTS?
Não muda a conta: o valor de venda é o preço do contrato, independentemente de como o comprador pagou. Só muda o momento do pagamento do imposto se você recebeu em parcelas.
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