Ganho de capital na venda de imóvel: como calcular o imposto, as reduções e as isenções
Ganho, custo de aquisição, fatores FR1 e FR2, redução pelo ano de compra, isenção do único imóvel, do reinvestimento em 180 dias e do pequeno valor, alíquotas e DARF.
Abrir a ganho de capital em imóvel
Vendeu um imóvel por mais do que pagou? A diferença é ganho de capital e paga imposto de renda à parte, por DARF, no mês seguinte à venda. A conta tem três partes: o ganho, as reduções e as isenções. Para o número, use a calculadora de ganho de capital.
1. O ganho
Ganho = valor da venda − corretagem paga por você − custo de aquisição
O custo de aquisição é o valor do imóvel na sua declaração de bens: o preço pago mais ITBI, escritura, registro e corretagem da compra, mais reformas e benfeitorias com nota fiscal que você acrescentou ao valor declarado ao longo dos anos. Esse custo não é corrigido pela inflação. O que compensa a inflação são os fatores de redução.
A corretagem que você pagou na venda sai do valor da venda.
2. As reduções
Pelo ano de compra (Lei 7.713/1988, art. 18): para imóveis comprados até 1988, o ganho é reduzido em 5% por ano contado para trás: 5% para 1988, 10% para 1987, até 100% para 1969 ou antes. Compras a partir de 1989 não têm essa redução.
FR1 e FR2 (Lei 11.196/2005, art. 40): dois fatores que diminuem o ganho conforme o tempo de posse.
- FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevado a m1, onde m1 é o número de meses entre a compra (ou janeiro de 1996, para compras anteriores) e novembro de 2005.
- FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a m2, onde m2 é o número de meses entre dezembro de 2005 (ou a compra, se posterior) e a venda.
Na prática: imóvel comprado depois de 2005 só tem FR2. Cada ano de posse tira cerca de 4% do ganho; em 16 anos, metade.
Base de cálculo = ganho × (1 − redução pelo ano) × FR1 × FR2
3. As isenções
| Isenção | Condição | Lei |
|---|---|---|
| Único imóvel | É o único imóvel que você tem, vendido por até R$ 440.000, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos | Lei 9.250/1995, art. 23 |
| Reinvestimento | Imóvel residencial cujo valor de venda você aplica em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, uma vez a cada 5 anos; aplicação parcial isenta só a parte proporcional | Lei 11.196/2005, art. 39 |
| Pequeno valor | Venda de até R$ 35.000 | Lei 9.250/1995, art. 22 |
| Compra até 1969 | Redução de 100% | Lei 7.713/1988, art. 18 |
Quem usa a isenção do reinvestimento e não compra no prazo paga o imposto com juros e multa contados desde o segundo mês após o recebimento.
4. O imposto
Progressivo sobre a base de cálculo (Lei 8.981/1995, art. 21):
| Base de cálculo | Alíquota |
|---|---|
| até R$ 5 milhões | 15% |
| de 5 a 10 milhões | 17,5% |
| de 10 a 30 milhões | 20% |
| acima de 30 milhões | 22,5% |
Cada alíquota vale só para a parte do ganho dentro da faixa. Para quase todas as vendas, vale só o 15%.
Exemplo
Apartamento comprado em março de 2010 por R$ 300.000, vendido em setembro de 2026 por R$ 500.000, com R$ 30.000 de corretagem.
- Valor líquido da venda: 500.000 − 30.000 = R$ 470.000.
- Ganho: 470.000 − 300.000 = R$ 170.000.
- FR1 = 1 (compra depois de novembro de 2005). FR2 = 1 ÷ 1,0035^199 = 0,4989 (março de 2010 a setembro de 2026, 199 meses).
- Base: 170.000 × 0,4989 = R$ 84.818,57.
- Imposto: 15% × 84.818,57 = R$ 12.722,79, ou 7,48% do ganho.
- DARF até o último dia útil de outubro de 2026.
Se fosse uma casa comprada em 1985 por R$ 100.000 e vendida por R$ 900.000: ganho de R$ 800.000, redução de 20% pelo ano, FR1 com 119 meses (0,4907) e FR2 com 250 meses (0,4175). Base de R$ 131.122,15 e imposto de R$ 19.668,32, só 2,46% do ganho.
Como pagar
No programa GCAP da Receita, do ano da venda. Ele calcula, gera o DARF e depois exporta os dados para a declaração anual. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Na venda a prazo, cada parcela recebida paga a parte proporcional do imposto.
O que a calculadora não cobre
Imóvel rural (a regra usa o valor da terra nua), herança e doação avaliadas a mercado, permuta, venda por não residente e a atualização opcional de valor da Lei 14.973/2024. Nos fatores FR1 e FR2 contamos o mês da compra e o da venda; o GCAP pode contar um mês a menos, o que muda a base em menos de 1%.
Este guia não substitui o contador nem o programa da Receita.