Calculadora de custos de compra de imóvel: ITBI, escritura e registro
Estime quanto separar além da entrada para comprar um imóvel: ITBI da prefeitura, escritura, registro, tarifas do banco e o desconto de 50% no cartório para o primeiro imóvel financiado pelo SFH.
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Resultado
Custos da compra
R$0,00
0,00% do imóvel. Com a entrada, você precisa ter R$ 0,00.
| ITBI (3%) | R$ 0,00 |
|---|---|
| Registro | R$ 0,00 |
| Tarifas do banco | R$ 0,00 |
| Total | R$ 0,00 |
| Entrada + custos | R$ 0,00 |
- Além da entrada, separe R$ 0,00 (0,0% do imóvel) para impostos e cartório. Esses custos em geral não entram no financiamento.
- Na compra financiada, o contrato do banco tem efeito de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38), então não há escritura no tabelionato. O registro continua obrigatório.
- A alíquota do ITBI é da prefeitura, e os emolumentos seguem a tabela de cada estado, em geral por faixa de valor do imóvel. Confira no site da prefeitura e peça o orçamento ao cartório. Algumas prefeituras dão desconto no ITBI para financiamentos habitacionais.
tabelas de 2026 · revisado em 29/09/2026
Como calculamos
- ITBI = valor do imóvel × alíquota da prefeitura.
- Escritura: o valor informado pela tabela do estado; zero na compra financiada, porque o contrato do banco vale como escritura (Lei 9.514/1997, art. 38).
- Registro: o valor informado pela tabela do estado.
- Primeiro imóvel pelo SFH: escritura e registro com 50% de desconto (Lei 6.015/1973, art. 290).
- Total = ITBI + escritura + registro + tarifas do banco. Dinheiro na mão = entrada + total.
A alíquota do ITBI e os emolumentos são municipais e estaduais e mudam todo ano: por isso são entradas suas. Não entram certidões, despachante e mudança.
Fontes e tabelas usadas
- ITBI e emolumentos na compra de imóvel: Constituição Federal, art. 156, II (ITBI é imposto municipal, com alíquota definida por cada prefeitura); Lei nº 6.015/1973, art. 290 (emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH reduzidos em 50%); Lei nº 9.514/1997, art. 38 (contratos do financiamento imobiliário podem ser feitos por instrumento particular com efeitos de escritura pública, dispensando a escritura em cartório de notas) (fonte oficial)
Última revisão desta calculadora: 29/09/2026. Achou um erro? Conte para nós.
Exemplo resolvido
Imóvel de R$ 400.000,00, ITBI de 3% na cidade, registro de R$ 3.000,00 pela tabela do estado e R$ 3.500,00 de tarifas do banco, com R$ 80.000,00 de entrada.
| Financiado | Primeiro imóvel pelo SFH | |
|---|---|---|
| ITBI | R$ 12.000,00 | R$ 12.000,00 |
| Escritura | dispensada | dispensada |
| Registro | R$ 3.000,00 | R$ 1.500,00 (50%) |
| Tarifas do banco | R$ 3.500,00 | R$ 3.500,00 |
| Total | R$ 18.500,00 | R$ 17.000,00 |
| Entrada + custos | R$ 98.500,00 | R$ 97.000,00 |
À vista, com escritura de R$ 4.000,00, o total seria R$ 19.000,00, 4,75% do imóvel.
Perguntas frequentes
Quais são os custos de comprar um imóvel?
Três principais: o ITBI, imposto da prefeitura sobre a transmissão (Constituição, art. 156, II); a escritura, lavrada no tabelionato de notas; e o registro, feito no cartório de registro de imóveis, que é o que torna você dono de fato. No financiamento, somam-se a avaliação do imóvel e outras tarifas do banco. Em geral nada disso entra no financiamento: sai do seu bolso, além da entrada.
Quanto é o ITBI?
Cada prefeitura define a sua alíquota e a base de cálculo, então o valor muda de cidade para cidade. Consulte o site da prefeitura onde fica o imóvel; algumas oferecem alíquota menor para imóveis financiados pelo sistema habitacional ou para a parte financiada.
Quem compra financiado paga escritura?
Não no tabelionato: o contrato do banco é feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). O registro no cartório de imóveis continua obrigatório.
Existe desconto no cartório para o primeiro imóvel?
Sim. Na primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos são reduzidos em 50% (Lei 6.015/1973, art. 290). Avise o cartório e apresente a declaração de primeiro imóvel.
Onde vejo o valor da escritura e do registro?
Na tabela de emolumentos do seu estado, publicada pela corregedoria do Tribunal de Justiça e afixada nos cartórios. Os valores são por faixa de valor do imóvel. Peça o orçamento ao cartório antes de fechar.
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