Calculadora de financiamento imobiliário: SAC x Price
Compare SAC e Price lado a lado: primeira e última parcela, evolução do saldo, juros totais, seguros MIP e DFI, taxa de administração e TR, com a conta explicada mês a mês.
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Resultado
Primeira parcela no SAC
R$2.580,46
Na Price a parcela fixa é R$ 2.030,14. Financiado: R$ 240.000,00 a 0,7974% ao mês (10% efetivos ao ano).
| Item | SAC | Price |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.580,46 | R$ 2.030,14 |
| Última parcela | R$ 671,98 | R$ 2.030,13 |
| Juros no total | R$ 345.439,19 | R$ 490.849,06 |
| Total pago | R$ 585.439,19 | R$ 730.849,06 |
| CET ao ano | 10% | 10% |
A Price custa R$ 145.409,87 a mais no total.
Evolução ano a ano
| Mês | SAC parcela | SAC saldo | Price parcela | Price saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.580,46 | R$ 239.333,33 | R$ 2.030,14 | R$ 239.883,65 |
| 12 | R$ 2.521,99 | R$ 231.999,96 | R$ 2.030,14 | R$ 238.540,95 |
| 24 | R$ 2.458,19 | R$ 223.999,92 | R$ 2.030,14 | R$ 236.935,99 |
| 36 | R$ 2.394,40 | R$ 215.999,88 | R$ 2.030,14 | R$ 235.170,56 |
| 48 | R$ 2.330,61 | R$ 207.999,84 | R$ 2.030,14 | R$ 233.228,55 |
| 60 | R$ 2.266,81 | R$ 199.999,80 | R$ 2.030,14 | R$ 231.092,37 |
| 72 | R$ 2.203,02 | R$ 191.999,76 | R$ 2.030,14 | R$ 228.742,55 |
| 84 | R$ 2.139,23 | R$ 183.999,72 | R$ 2.030,14 | R$ 226.157,77 |
| 96 | R$ 2.075,43 | R$ 175.999,68 | R$ 2.030,14 | R$ 223.314,50 |
| 108 | R$ 2.011,64 | R$ 167.999,64 | R$ 2.030,14 | R$ 220.186,95 |
| 120 | R$ 1.947,85 | R$ 159.999,60 | R$ 2.030,13 | R$ 216.746,67 |
| 132 | R$ 1.884,04 | R$ 151.999,62 | R$ 2.030,14 | R$ 212.962,35 |
| 144 | R$ 1.820,25 | R$ 143.999,64 | R$ 2.030,13 | R$ 208.799,61 |
| 156 | R$ 1.756,46 | R$ 135.999,66 | R$ 2.030,13 | R$ 204.220,58 |
| 168 | R$ 1.692,66 | R$ 127.999,68 | R$ 2.030,13 | R$ 199.183,66 |
| 180 | R$ 1.628,87 | R$ 119.999,70 | R$ 2.030,14 | R$ 193.643,04 |
| 192 | R$ 1.565,08 | R$ 111.999,72 | R$ 2.030,13 | R$ 187.548,37 |
| 204 | R$ 1.501,28 | R$ 103.999,74 | R$ 2.030,13 | R$ 180.844,22 |
| 216 | R$ 1.437,49 | R$ 95.999,76 | R$ 2.030,14 | R$ 173.469,66 |
| 228 | R$ 1.373,70 | R$ 87.999,78 | R$ 2.030,14 | R$ 165.357,64 |
| 240 | R$ 1.309,91 | R$ 79.999,80 | R$ 2.030,14 | R$ 156.434,42 |
| 252 | R$ 1.246,11 | R$ 71.999,82 | R$ 2.030,14 | R$ 146.618,88 |
| 264 | R$ 1.182,32 | R$ 63.999,84 | R$ 2.030,13 | R$ 135.821,79 |
| 276 | R$ 1.118,53 | R$ 55.999,86 | R$ 2.030,13 | R$ 123.944,99 |
| 288 | R$ 1.054,73 | R$ 47.999,88 | R$ 2.030,14 | R$ 110.880,50 |
| 300 | R$ 990,94 | R$ 39.999,90 | R$ 2.030,14 | R$ 96.509,57 |
| 312 | R$ 927,15 | R$ 31.999,92 | R$ 2.030,14 | R$ 80.701,55 |
| 324 | R$ 863,35 | R$ 23.999,94 | R$ 2.030,13 | R$ 63.312,72 |
| 336 | R$ 799,56 | R$ 15.999,96 | R$ 2.030,14 | R$ 44.185,01 |
| 348 | R$ 735,77 | R$ 7.999,98 | R$ 2.030,13 | R$ 23.144,53 |
| 360 | R$ 671,98 | R$ 0,00 | R$ 2.030,13 | R$ 0,00 |
- Taxa tratada como efetiva ao ano: 0,7974% ao mês. Se a proposta diz "nominal", troque a convenção.
- Sem correção do saldo (TR zero). Contratos SFH corrigem pela TR, que em alguns anos é zero e em outros não.
- No SAC a parcela começa mais alta e cai todo mês; na Price a prestação é fixa e os juros totais são maiores. O banco costuma limitar a parcela a 30% da renda: no SAC olhe a primeira.
- Não entram: ITBI, registro, avaliação, amortizações extras com FGTS e a variação futura da TR e dos seguros.
tabelas de 2026 · revisado em 22/09/2026
Como calculamos
- Valor financiado = valor do imóvel − entrada.
- Taxa mensal: da efetiva ao ano, (1 + taxa)1/12 − 1; da nominal, taxa ÷ 12.
- SAC: amortização = saldo ÷ meses restantes, fixa; juros = saldo × taxa mensal; parcela = amortização + juros + encargos. Cai todo mês.
- Price: prestação fixa pela fórmula PMT = saldo × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1); juros sobre o saldo e amortização é o que sobra.
- TR: quando informada, corrige o saldo antes dos juros de cada mês (na Price a prestação é recalculada).
- Encargos: MIP = saldo × percentual; DFI = valor do imóvel × percentual; taxa de administração fixa. Entram na parcela e no CET.
- CET: taxa interna de retorno mensal das parcelas contra o valor financiado, convertida para ao ano (Resolução CMN 3.517/2007).
Arredondamento: cada parcela a centavos, com o saldo evoluindo pela amortização arredondada e a última parcela absorvendo a diferença. Não entram: ITBI, registro, avaliação, amortizações extraordinárias e a variação real da TR e dos seguros no tempo.
Última revisão desta calculadora: 25/09/2026. Achou um erro? Conte para nós.
Exemplo resolvido
Imóvel de R$ 300.000,00 com entrada de R$ 60.000,00: financia R$ 240.000,00 a 10% efetivos ao ano (0,7974% ao mês) em 360 meses, sem TR e sem seguros.
| Item | SAC | Price |
|---|---|---|
| Primeira parcela | 666,67 + 1.913,79 = R$ 2.580,46 | R$ 2.030,14 |
| Parcela no mês 120 | R$ 1.947,85 | R$ 2.030,14 |
| Última parcela | R$ 671,98 | R$ 2.030,14 |
| Juros no total | R$ 345.439,19 | R$ 490.849,06 |
| Total pago | R$ 585.439,19 | R$ 730.849,06 |
A Price custa R$ 145.409,87 a mais ao longo dos 30 anos, em troca de uma parcela inicial R$ 550,32 menor.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é melhor?
No SAC a amortização é fixa e a parcela começa mais alta e cai todo mês; no total você paga bem menos juros. Na Price a prestação é fixa, começa mais baixa e cabe mais fácil na renda, mas o saldo cai devagar e os juros totais são maiores. Se a primeira parcela do SAC cabe nos 30% da renda, ele costuma ser a escolha mais barata.
A taxa do banco é efetiva ou nominal?
As simulações do SFH informam a taxa efetiva ao ano (a mensal composta 12 vezes). Alguns contratos e anúncios usam a nominal, que dividida por 12 dá a mensal. A diferença muda a parcela: 10% nominal são 10,47% efetivos. A calculadora deixa você escolher e mostra a mensal usada.
O que é a TR e por que ela aparece?
A Taxa Referencial corrige o saldo devedor nos contratos do SFH antes do cálculo dos juros. Ela fica em zero em boa parte dos meses e sobe quando a Selic está alta. Não dá para prever: simule com zero e com um valor pessimista para ver o efeito.
Que seguros e taxas entram na parcela?
O MIP (morte e invalidez) é um percentual do saldo devedor que cresce com a idade; o DFI (danos físicos ao imóvel) é um percentual do valor do imóvel. Quase todo banco cobra ainda uma taxa de administração fixa por mês. Todos entram no custo efetivo total (CET) e você pode informá-los aqui.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim, a cada 2 anos, para reduzir o saldo devedor ou o valor das parcelas, nos contratos do SFH e dentro das regras do fundo (imóvel residencial, comprador sem outro imóvel na cidade). Amortizar o saldo no SAC reduz todas as parcelas seguintes; a calculadora não simula amortizações extras.
Quanto de renda o banco exige?
A regra usual é que a parcela não passe de 30% da renda bruta familiar. No SAC a comparação é com a primeira parcela, a mais alta. Renda informal, aluguel e pró-labore podem ser aceitos com comprovação; cada banco tem a sua política.
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